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想靠房產賺錢 先修7學分 |
| 房東：林先生 發表時間：2017-03-26 |
買房強迫儲蓄是一個好方法，但是很多人都會擔心：「房價這麼高，買了房子、背上房貸後，我的財務會不會從此『卡卡』，再也沒有能力做其他理財規畫？」 之所以有這樣的疑慮，是因為不知如何評估自己的買房實力，能付多少房貸、能買多少總價的房子。別擔心！以下就要教你評估方法，如何從口袋深度來推敲可以買多少總價的房子。 另外，如果是想買房出租當包租公，又想用租金養房貸的話，還要特別學會怎麼精算租金報酬率，以及該如何選擇具有足夠租屋人口支撐的市場，才不會買了房子卻招租不易，打翻「以租養貸」的如意算盤。 以下的7個學分，是想要買房自住或是買房招租的人的必修學分。 必修學分 1.從月薪推算負擔得起的房屋總價 房貸利率不到2%，好想棄租改買，晉升有殼階級；租金收益穩穩賺，以租金養房貸，讓人好心動。該如何知道自己是否有能力繳得起房貸嗎？能負擔多少總價的房子？這是自住客與包租公第一件要準確計算的功課。城市醫生不動產投資團隊創辦人柯惇貿建議，財力評估可參考2個依據： 依據1》總負債比不超過月收入7成 銀行審核還款能力是以「平均月收入」估算，通常是以最近1年所得稅扣繳憑單收入總額除以12個月，算出平均月收入。如果名下已經申辦過汽車貸款或信用貸款，或是有卡債，會吃掉這部分的額度。除非你收入很高，否則要是有很多消費性貸款將不利申請房貸，或是銀行會降低貸款成數，你的自備款就必須拉高。 依據2》是否有其他財力證明 如果能拿出名下有其他存款或是收入證明，部分銀行會因此放寬房貸額度或提供房貸利率減碼；不過，傳統老行庫審核較嚴苛，貸款成數只看「月收入」，其他財力證明無法幫你加分。 【案例試算】有無其他負債，決定可買房子的總價 假設小陳年收入60萬元，平均月收入5萬元。 情況1：名下無其他負債，可買908萬的房子 小陳能負擔得起的房貸預估是3萬5,000元（5萬元×0.7）。以利率3%、20年期房貸反推，約可申貸636萬元房貸（每100萬元的房貸月付金約5,500元）；再以貸款7成反推房價，他可購買總價約908萬元的房子。 情況2：名下有小額信貸每月須還1萬元，只能買649萬的房子 小陳的每月還款上限為3萬5,000元，扣除小額信貸每月償還1萬元後，僅剩2萬5,000元。以利率3%、20年期房貸反推，約可申貸454萬元房貸（每100萬元的房貸月付金約5,500元）；再以貸款7成反推房價，他可購買總價約649萬元的房子。 換句話說，如果小陳名下有其他負債要還，即使只有每月1萬元，也會影響他能買的房屋總價，一來一往總價就差了259萬。 2.還款能力只能低估、不能高估 很多人為了買房子，會樂觀預估自己的收入情況，例如未來應該會加薪、下一個工作可能年薪更高等，不過，人生難免有意外，有時候意外失業導致收入中斷，或是不小心懷孕了，生活開銷大增，這些都有可能會影響房貸支付能力。 另外，想當包租公的人常會認為：「用房租付房貸，20年後等於單靠租金就白賺1間房子。」 但這是最理想的狀況，因為期間可能有人退租，房租收入馬上短缺2、3個月，如果沒有足夠的閒錢可以繳房貸，該怎麼辦？因此，不管自住或是招租，自己的還款能力必須低估，千萬不能高估。 擁有10年包租公經驗、怡富地產管理公司地產顧問曾鑑垣提醒，現階段房價已經漲高，租金卻沒有相對成長，租金報酬率被壓低，包租公付出的成本等於變貴，還款能力更不能太樂觀預估。 以前述公式算出來的房屋總價，最好大台北地區再減150∼250萬元、其他縣市則減50∼150萬元，尋找更低價區的房子，降低購屋成本，才不會讓租金報酬率被房貸利息全部吃掉。 3.找低總價產品或區域，拉高租金報酬率 最高曾經擁有超過200間套房的地產達人王派宏分析，目前租屋市場最受歡迎的是2房與套房（這裡指公寓改裝成的套房）產品，不但總價相對低，若以租金除以坪數後的單位報酬率來看，租金報酬率卻更高。 另外，標準的獨立小套房他則不建議買進，因為目前銀行對於獨立小套房的放貸審核變得嚴苛許多，許多實際坪數不到15坪的獨立小套房很難申貸，要不然就是貸款成數低於6成，等於是自備款要拉高，增加自有資金壓力。同時，小套房的轉手性也比較差，未來想脫手不見得能順利賣出，這是挑選房子時應該先有的認知。 除了獨立套房的申貸難度提高外，如果名下已經有房子，要再買第2間房子來投資收租的話，房貸的貸款成數也會受到影響，申貸上限為6成。想要避開這個限制，可行辦法是將第2間投資屋買在無不動產的配偶名下，就不會有房貸上限6成的限制。 【案例試算】公寓隔成套房，租金報酬率多3成 小陳看上1間30坪公寓，原本為3房2廳格局、總價450萬元，假設格局不動、也不翻新，月租約為1萬5,000元；若改裝為4間套房，裝修費100萬元，每間租金6,000元，4間共2萬4,000元。 假設小陳全部現金購入，無房貸成本的話，兩者的租金報酬率相差3成。 原公寓租金報酬率： （1萬5,000元×12月）÷450萬元×100％＝4% 改裝成4套房租金報酬率： （2萬4,000元×12月）÷（450萬元＋100萬元）×100％＝5.2% 2.還款能力只能低估、不能高估 很多人為了買房子，會樂觀預估自己的收入情況，例如未來應該會加薪、下一個工作可能年薪更高等，不過，人生難免有意外，有時候意外失業導致收入中斷，或是不小心懷孕了，生活開銷大增，這些都有可能會影響房貸支付能力。 另外，想當包租公的人常會認為：「用房租付房貸，20年後等於單靠租金就白賺1間房子。」 但這是最理想的狀況，因為期間可能有人退租，房租收入馬上短缺2、3個月，如果沒有足夠的閒錢可以繳房貸，該怎麼辦？因此，不管自住或是招租，自己的還款能力必須低估，千萬不能高估。 擁有10年包租公經驗、怡富地產管理公司地產顧問曾鑑垣提醒，現階段房價已經漲高，租金卻沒有相對成長，租金報酬率被壓低，包租公付出的成本等於變貴，還款能力更不能太樂觀預估。 以前述公式算出來的房屋總價，最好大台北地區再減150∼250萬元、其他縣市則減50∼150萬元，尋找更低價區的房子，降低購屋成本，才不會讓租金報酬率被房貸利息全部吃掉。 3.找低總價產品或區域，拉高租金報酬率 最高曾經擁有超過200間套房的地產達人王派宏分析，目前租屋市場最受歡迎的是2房與套房（這裡指公寓改裝成的套房）產品，不但總價相對低，若以租金除以坪數後的單位報酬率來看，租金報酬率卻更高。 另外，標準的獨立小套房他則不建議買進，因為目前銀行對於獨立小套房的放貸審核變得嚴苛許多，許多實際坪數不到15坪的獨立小套房很難申貸，要不然就是貸款成數低於6成，等於是自備款要拉高，增加自有資金壓力。同時，小套房的轉手性也比較差，未來想脫手不見得能順利賣出，這是挑選房子時應該先有的認知。 除了獨立套房的申貸難度提高外，如果名下已經有房子，要再買第2間房子來投資收租的話，房貸的貸款成數也會受到影響，申貸上限為6成。想要避開這個限制，可行辦法是將第2間投資屋買在無不動產的配偶名下，就不會有房貸上限6成的限制。 【案例試算】公寓隔成套房，租金報酬率多3成 小陳看上1間30坪公寓，原本為3房2廳格局、總價450萬元，假設格局不動、也不翻新，月租約為1萬5,000元；若改裝為4間套房，裝修費100萬元，每間租金6,000元，4間共2萬4,000元。 假設小陳全部現金購入，無房貸成本的話，兩者的租金報酬率相差3成。 原公寓租金報酬率： （1萬5,000元×12月）÷450萬元×100％＝4% 改裝成4套房租金報酬率： （2萬4,000元×12月）÷（450萬元＋100萬元）×100％＝5.2% 4.學專業包租公，租金報酬率得抓10％ 租金報酬率的算法有很多種，房仲或投資客最愛包裝高報酬率來吸引買方的購買意願，但是在專業包租公眼中，報酬率的算法只有1種。 而報酬率應該達到哪個水準才值得買進呢？業餘包租公是抓6%上下，專業包租公則會抓10%，建議投資報酬率至少6％，才值得買進。 租金報酬率計算方式 正確算法：年租金收入÷（房屋總價＋裝潢成本）－房貸利率＝報酬率 錯誤算法1：（年租金收入÷自備款）－房貸利率＝報酬率 錯誤算法2：年租金收入÷自備款＝報酬率 2種錯誤算法都是單算投入資金成本（即自備款）的報酬率，這是資金高槓桿的操作，並非房屋這項資產本身的報酬率，一旦出現閃失，風險很大，而房仲與投資客通常用來宣傳的包裝手法就是這2種。 最惡劣的算法就是連房貸利率都不計入，只看自備款與全年租金收益，一算下來，投報率更會放大好幾倍，讓沒當過包租公的菜鳥投資人傻傻地掏出錢來投資。 柯惇貿提醒，不管是專業包租公或是業餘包租公，投資報酬率都要採用第1種算法，就是用房屋的持有成本為分母，將購屋總價、裝潢成本、家電成本等都包含進去，算出來的報酬率才是最真實的。 5.挑上班族多、交通方便的區域入手 如何找出有足夠租屋人口的區域呢？答案是「有工作人口就租得掉」。該去哪裡找就業機會多的區域呢？手上有10間房子、住在桃園市的房地產達人Sillen的做法是「專挑工業區周遭」，因為就業人口多；買賣過10間房子的Collina位在人口稠密的台北，所以尋找「離捷運站走路不超過10分鐘的區域」。兩人買房的地區不同，但都看重上班族要交通便利的需求，以及有足夠的租屋流動人口，房子招租較容易。 既然如此，很多人會認為大專院校附近每年都有新生入學，應該是包租公最適合進攻的市場？其實房產投資專家，或是像Sillen這樣的租屋達人可不這麼認為。Sillen在當包租公前半年，也是租給學生，後來卻有學生半夜打麻將，被其他上班族房客不斷抗議，半年後他決定只租上班族，不再租學生，管理問題因此變少。 不碰學生租屋市場的3理由 柯惇貿分析，專業包租公之所以比較不願碰學生市場，理由有3： 1.學生族較不愛惜環境，物品損壞機率高。 2.作息與上班族相反，常常晚上還有同學拜訪，容易喧鬧擾鄰。 3.一點小事就要房東出面解決，而且還不能等，希望隨call隨到，造成上班族包租公的困擾。 6.跟著重大建設走，捷運附近是首選 買房不只要保值、賺租金，也該注意未來的增值潛力，Sillen的房子多位在桃園捷運藍線、棕線與機場捷運線附近，看中的就是捷運通車後的增值效應，「我不擔心還有多少年才會通車，反正現在可以收租，未來漲幅超過3成就可以考慮脫手」。 王派宏則建議，現階段可以沿著大台北「三環三線」的捷運路線找房子，尤其是雙捷運交會站的周遭，增值潛力更大，所以如果買不起台北市，新北市捷運站附近可以考慮，且以相對低總價的中古華廈或公寓為首選。 7.上網測試出租人氣，再決定出手 如果對某一區域有興趣，也認為該區域的總價符合你的還款能力時，先別急著實地看房子，或是掏出錢來訂屋，而是先測試一下該區的出租人氣。怎麼做？財富方舟學習平台創辦人吳建賢透露，可以先上各大租屋網站去測人氣，做法是把你在房仲網站上找到的合適房子，先設定好租金、配備等基本條件，然後放上網，看看詢問電話上門的熱度。 如果1天內有超過5通以上詢問電話，代表這區域的房子詢問度高，也有一定的租屋需求人口，想要順利招租應該不成問題，接下來，就可以考慮實地去找房、看房了。 |
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| 1 樓住戶：熙珍 發表時間：2018-10-02 |
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