投資房地產先算投資報酬率

你不理財、財不理你！同樣受薪族，有人

守著不斷縮水的存款，淪為新貧；也有人

因為搭上這一波房地產的財富增值列車，

總資產倍數翻揚。投資理財專家建議上班

族每月提撥1/3薪水理財，依目標及需求，

專款專用，逐漸累積財富。

台灣「新貧」階級將落在這一輪房地產景

氣的猛烈漲勢中，資產配置結構裡如果少

了不動產的人，資產總值成長幅度將遠遠

落後於不動產擁有者。以去年的房市景氣

來看，都會區房價漲幅非常大，截至目前

都沒看到回檔盤整的訊息。自住客在長期

持有的前提下，掌握地段及交通發展趨

勢，仍然可以考慮進場。但是若從投資角

度來看，就不能忽略相對的風險，何況在

漲勢中進場，投資報酬率未必呈正向成

長，投資風險卻較前幾年提高不少，建議

投資人，投資不忘風險，不要迷失在房市

沸騰裡，除了選擇一間好宅，進場前必須

先推算報酬率，才能有效規避風險。那

麼，投資報酬率的操作要訣及計算公式是

什麼呢？

【案例及試算】 公式：投資報酬率＝稅前淨利／總成本【稅前淨利＝收入－支出】

當然租屋會有閒置空窗期的租金損失(新舊房客銜接期間)，房子的基本耗損(建物及設備的維修)和稅賦等支出，若要精算最好一併列入。但是實務上，由於房屋還有保值、增值的作用，一般投資者都直接以毛收入計算投報率，很少人會仔細計算各項成本。就像投資股票，民眾計算獲利率通常也不會計入稅賦和手續費。

從不動產角度，簡單說就是以「年租金」（收入）除以「房價」（購買成本）來計算投資報酬率，這是較傳統的計算投報率公式。

Tom和Nacy是薪水族，月薪合計約七萬元，透過太平洋房屋介紹，以8成貸款購買總價680萬的房子，然後以一個月2.9萬元，順利出租。換算投報率約5.1%，高出了定存一倍（五大銀行平均存款利率，一年期年息百分比率： 2.47，日期：96 年 7 月 26 日）。但加計貸款成本，以八成房貸、利率3.36%計，投報率為2.4%，投資人可以依此判斷是否值得投資（採寬限期付息不付本計算利息，來分析購屋效益）。因此在原物料不斷飆漲、房價持續成長、利率維持低檔的情形下，薪水族進場購屋的增值獲利空間仍大。但是至於多少投報率是可以接受的？目前，一般住宅產品的投資報酬率在3∼5%，商用產品4∼6%，學區套房5∼8%左右皆屬合理的租金報酬水準。