大樓公寓改建成套房注意法規╱投資改建套房有潛藏風險

為了提高租金報酬率而將公寓改裝成套房也有風險。專家表示，依照建築法規，變更室內格局，尤其牽涉到打掉牆面、增設污水與電信管線時，必須取得主管機關的核可。

部分民眾為了規避法令，擅自變更格局，可能危及建築物的結構安全，而且激增的水電用量，也可能會對社區的供水、供電系統造成不良影響，過去便曾發生套房住戶用電過量，導致電線走火的意外事件。

為避免改裝的公寓有損害公共安全的狀況發生，內政部在96年發布了新的解釋，規定房東不得擅自變更房屋格局，如要變更，必須先提出申請，否則視同違建，將處六萬到三十萬罰緩，甚至強制拆除。

近幾年有愈來愈多的公寓改建成套房出租的案例，為了避免改裝的公寓有損害公共安全的情形，96年2月26日內政部發布了新的解釋。

依據建築法第七十七條之二第一項、第二項規定，指定非供公眾使用建築物之集合住宅及辦公室等，除建築物地面層至最上層屬同一所有權人外，其任一戶有下列情形之一者，應申請建築物室內裝修審查許可：

（1）增設廁所或浴室；

（2）增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更。

也就是說，除了建築物上下樓層都是同一所有權人者外，只要裝修室內，有增設廁所或浴室、或增設兩間以上之居室造成隔間牆之變更，都必須向縣市政府建管處提出申請。室內裝修還必須符合法令規定，包括：

（1）裝修材料應合於建築技術規則之規定；

（2）不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造；

（3）不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。

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台北居大不易，許多老舊公寓改建為套房招租

台北市撫遠街一處公寓的住戶向台北市議員王鴻薇陳情，4樓不到30坪空間，隔了5間套房，加上頂樓加蓋的隔間共有7間套房，每間套房各有獨立電錶，對電路負擔大，對消防安全形成隱憂。

不過，北市府建管處、消防局、環保局等相關單位昨天上午到這處位於撫遠 街394巷的公寓會勘，市府表示，此案並未違反相關法令；建管處解釋，4樓的室內裝修、結構安全等方面均有建築師簽證，並未違反法規，至於一戶分多戶，根據內政部函示，若由公寓大廈管理委員會於規約載明不得分戶，對全部住戶才有約束力。

這棟位於394巷的公寓為37年老屋，建物為4層樓加頂樓加蓋，4樓轉手後屋主展開裝修，引發其他樓層住戶的不滿。4樓一度被檢舉使用傳統紅磚隔間，恐影響負重，屋主也改用輕質白磚隔間，雙方仍互於樓梯間張貼告示表達意見。

王鴻薇質疑，根據建管處統計，北市近3年平均一年有400件申請室內裝修改隔間的案件，尚不包括未申請就逕行改建的黑數，屋主鑽法律漏洞，買下公寓後從未入住，現行法規代表屋主只要有錢請得起建築師就可以「合法」為所欲為，對其他住戶絲毫沒有保障。

另外，政府規定裝修需經管委會同意，但許多老舊公寓根本沒有管委會，住戶無從表達反對的立場。

住戶擔心，公寓被改建成7間小套房，加裝7具電力、用水分錶，夏天是用電高峰期，老舊電路一旦無法負荷暴增的電流量，恐會釀成火災。建管處回應，已函請台電加強用電查察管理，若有類似情形，住戶可向台電申請檢查電力是否超過負荷。

自由時報 記者林相美／台北報導

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投資小套房有潛藏風險

最近銀行劃出小套房貸款紅線，購買小套房的人不容易通過銀行核貸。其實，投資小套房除了有貸款問題外，還有一個很大的風險，如果將大坪數房子分割為小套房，沒有取得社區管委會的同意，小套房要想加裝水管會有問題，值得留意。

鄭姓男子與歐姓女子在民國九十四年間購買台北市信義路、大安路交叉口的世青圓形大廈二樓的二間各為約一百坪左右之辦公室，因該地距離捷運大安站很近，且屬於國立師大附中學區，兩人於是將二間大坪數辦公室分割為十四間小套房出售牟利。

二間大房分割為十四間套房

這十四間小套房取得門牌編號後，鄭向臺北市自來水事業處申請增設十二個水錶水管 (原先二間大坪數房屋已有二個水錶水管)，以利十四間小套房各戶計價方便，但該大廈其他的住戶認為加裝水錶水管將會阻礙大廈屋頂急難逃生通道，公共安全堪慮，在九十五年開住戶大會決議禁止單棟住戶將一戶分割變為數戶，大廈管委會並向自來水事業處表達反對其申請，自來水事業處於是不准鄭的申請。

鄭姓男子認為，他有房地所有權，臺北市政府也正式核准分戶，地政機關核准分割，戶政事務所同意設門牌，台灣電力公司設錶分電，大廈管理委員會並無權限制其飲水權及公共設施之使用權。況且有關加裝水錶的施工安全，經臺北市土木技師公會鑑定證明並無危害公共安全之問題，管委會不得妨害他行使所有權。

增設水管逾越應有部分比例

台北地方法院判決鄭姓男子敗訴，法院指出，該大樓共有十七樓層，每一層樓按其應有部分比例，即享有十七分之一的公共管道間使用權。

但鄭姓男子任意將房子分割為十四間小套房後，要求增設水錶水管，管道間占用面積幾乎達管道間百分之三十•四三，增設的水管使用管道間空間已逾越其所有權應有部分比例。

法院指出，該大廈現有管道間有充裕空間以供維修，若新增水管塞滿管道間後，將來有漏水或管線破損，勢必難以進行維修，影響舊有管線檢修，此種結果將會影響其他住戶之權益，比較衡量鄭姓男子申請增設十二個水錶水管取得之利益，與其他全體住戶所受之損失及潛在之公共安全危險，

法院認為大廈管委會向自來水營業處表示不同意鄭姓男子申請增設水管之行為，並非權利濫用，鄭姓男子現有十四戶小套房仍使用分割前二戶原有水管接水使用，管委會並無妨害鄭姓男子所有權行使。