房仲新人要如何去開發售屋案源- 房仲交流- decide論壇

房仲新人要如何去開發售屋案源

房東：歐弟
發表時間：2010-11-06

關於案源的募集我提供了十六種方法：
1.緣故法：以前的同學、以前同事、同梯、朋友、鄰居、親戚、長輩等這些都有一定的交情，重點是你要讓他們對你有信心，認同你對工作的執著，讓大家知道你在**房屋，並且知道你做的不錯，並且請親友介紹。
2.商圈精耕：隨時掌握自己商圈內之動態，社區住戶的遷移，新遷進住戶，哪一戶別家在賣，到期日都要做地毯式的全盤掌握。仲介工作就像蜘蛛結網一樣，要人脈廣佈。所謂Farming-「商圈耕耘」就像種田一樣，努力耕耘必能豐收。而「商圈耕耘」是最省時‧最有效‧最直接的方法，商圈耕耘也可以提升知名度與信用度，以便增加對附近社區的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的佔有率自然提高，讓開發案源不絕，也讓妳保有地區優勢。
為何要商圈耕耘？
（1）因為距離短，拜訪經營，帶看銷售皆方便。
（2）路段行情及市場動態，能更深入了解。
（3）專人專職的區域經營，資源有效分配。
（4）加強對管委會、管理員、社區三姑六婆或佈點、佈樁...第一手獲知待售‧待租個案。
（5）建立商圈圖、商圈調查表、區域行情表，成為社區的不動產顧問。
（6）參與社區活動，發掘潛在客戶，讓商圈的人，無論買屋、賣屋時指名找您。
切記！深耕就是生根。「商圈耕耘」讓回籠客、潛在客都會找你這個顧問，.讓你達到集客功效，你好像管區一樣關心他們，鈔票也輕鬆入袋。

3.陌生拜訪：很多經紀人員會害怕陌生拜訪、其實這是最好玩、最有趣的一項方法，你隨時可能有意想不到的幸運，我曾經陌生拜訪一個不認識的客戶在30分鐘內走出來，完成委託，最高紀錄一個早上三件委託；掃街拜訪秘訣是：
（1）主攻物件的M30、在物件的週邊前方、左右兩邊拜訪30個客戶，以介紹案件分享的方式，買賣客戶一起抓。
（2）運用小區塊在同一條街上切割成3戶為一單位的陌生拜訪，利用左鄰右舍關係的技巧，產生效能。
4.電話拜訪：電話簿的開發要注意電話號碼前面的3位數，因為那關系著商圈的區分至於電話開發的秘訣有：
（1）介紹優質案件為名，分享附近便宜超值好屋，買賣雙邊客戶一起抓。
（2）直接詢問是不是有房子要賣，注意自己的口氣要溫和有禮貌。
4.網路開發：網路上有太多的資源，包含自售的，一些售屋網站代客刊登售屋廣告的資源。
5.名冊：有調閱謄本，商業同業公會、獅子會、同際會名冊…等。
6.佈點：平常要經營，偶而送個禮物，但是盡量挑她們空閒的時候，社區管理員、鄰里長、宗親會幹部、小商店、美容院。
7.同行反開發：報紙分類搞、彩色DM、同行網站、現場大售…反開發的秘訣有座向、單號雙號、高樓層低樓層，活巷安全巷等等。
8.消費場所：例如吃早餐、買衣服發一張名片等等。
9.形象廣告：以承租的方式設立社區定點個人帆布形象廣告。
10.釣魚稿：散發社區代客詢屋的釣魚稿，有塞信箱DM，張貼告示，在信箱上，要注意文章內容是否吸引有賣屋需求者來看，千萬記得要注意人、事、時、地、物是否明確。
11.公司過期物件：可以同事之間相互交流過期無法經營之已過期物件，注意一定要讚揚前手經紀人員的努力與辛勞，要認同，不要打壓，因為打壓前手也會傷了自己。
12.老客戶介紹：經營舊客戶比新客戶容易的太多了（已成交之舊客戶、已委託之客戶）可以平常寄生日卡片、年節賀卡，保持聯繫，請他們介紹客給你委託。
13.銀行催收人員：一些銀行都有屬於自己針對繳款不正常客戶的催收專員，可以經營他們，建立長期合作的關係，創造雙贏。
14.法拍資訊：利用網際網路、透明房訊都有資訊可以提供案元的管道。
15.建商拜訪：培養維護良好的顧客關係，因為很多建商手上或多或少都有餘屋，你可以經營，也可以雙向經營，介紹土地賣給他茂大泡，幫他賣餘屋等等。
16.各種專業人員：社會專業人士的經營（有錢人的人脈經營），透過他們會幫助你成功，幫助你進案，創造業績：
（1）建築師－建築師的工作主要是設計規劃建築工程，平常的業務經營範圍主要是建設公司，地主等
（2）會計師－主要的經營業務範圍是幫助公司行號作帳，財稅務規劃等，認識很多的公司行號，中洽業主等
（3）醫師等－社會上醫師是很有身分地位的人事，平時如果買屋賣屋，通常會不好意思說且行事較低調，怕人打擾，除非是熟識，通常如有業務往來都需要保密，因為金額較高

Q : 不知道該要如何去找準賣方?

ANS :

1. 最原始最付出勞力也有效果的~陌生拜訪~有沿路掃街~步行挨家挨戶問~通常會覺得效果不大~帶通常會帶來很大收穫.

2. 也可以去興建中的建設公司爭取,通常看見商規模大小通常大公司有自己的代銷部門.小公司則會請代銷或有品牌不動產公司或廣告公司進行銷售..以現在陸續興建大樓別墅都接洽的到.

3.還有大部份建設公司通常賣到甚下沒幾間空戶時也會撤點,也就是建商餘屋.因為建商可能趕往下一個新推出的案子而轉換推案,或是零星幾戶而給中人或仲介公司.

4.網路開發.紅紙條.親契朋友.佈告欄.鄉里長.在地居民等等.......
....說真要問的話真的是說不完 , 因為你面前的陌生人很可能就是你的準賣方 .

5.所謂的準賣方就是極佳的物件產品+合理的價格而構成的 .
通常這種A(APPLE)級客戶是要持續經營而來.
並非一找就有這種準客戶/準賣方.....(雖然有但是機率很小)

PS : 俗話說的好 "一步一腳印 " 努力付出才有收穫
辛苦得來的獎賞必定是勞力汗水所換取的~

只要有信心設定目標一定可以造就成功的.
2007-10-18 18:40:23 補充
坐而言不如起而行。

說真的大家寫的很不錯~這都是每個人心路歷程的資料。

一個業務最重要的是去做找到自己的問題並且去克服。

只要是遇到的每一個人都是你的客戶，善加的把握住。

不管是今天我有房子要買或是要賣通常不會直接講出來，

有人問才會說，或是本身去尋求才會知道。

一開始先區域經營，才能慢慢的範圍擴大。

先把自己家(本身服務的區域)顧好才有辦法向外延升。

不管在任何場所盡可能把自己推薦出去，把自己當成活廣告。

2007-10-18 18:42:18 補充
畢竟售屋(買屋)最主要是人對人之間彼此的交集，

先與每個人對你有近一步的認識，

才會讓遇到你的每一個人，都覺得你就是我要找的。

所以一個新入房仲職場最重要的是別有預設立場，

只要遇到機會馬上抓住千萬別溜走。

不管這分機會的來的簡單或是艱難都是一個關鍵。

所以別怕走進去不管機會多小，

一踏進去就代表往成功的起點走。

如何開發案源？
從事業務工作的人，人際關係是最大的資源，能夠透過親朋好友
的支持及客戶的回饋，來建立龐大的服務網，行銷這條路才會走
得順暢。因此仲介工作首重”開源”，開拓”人脈”及”案源”。人
脈廣自然案源多。

A. 拓展人脈：例如與社區鄰居、親戚、學校家長會、母姐會、
社區協會、社團保持友好關係並常常聯繫，例如與社區鄰居、
親戚、學校家長會、母姐會、銀行人員，社區協會、社團等，
保持友好關係並常常聯繫。

B. 拓展案源： A. 每天掃街，注意市場動態、同行DM、刊登廣告、
開發信函、拜訪大樓管理員、OPEN HOUSE 活動等，多爭取
曝光機會，例如成交物件之擴大宣傳、個人專業形象及知名度
等。

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1 樓住戶：小美眉
發表時間：2015-03-15

與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!!
針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享:
1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售
合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅
違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據!
2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可,
因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣
屋的主動權!

貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

第一種 : 貨比三家

房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價
全民比價網 http://www.prices.com.tw/
買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子

比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆

優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務
缺點:要自行評估房仲人員的優劣

第二種 : 自己找優質仲介
知名房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
全台第一家提供仲介評價的網站,
網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
缺點:要花時間和電話費來詢問

第三種 : 找有口碑的仲介人員

我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐
她待人親切,像是家人般一樣
也順利幫我找到一間很不錯的房子
讓我一家人現在住的很舒適

優點:多年口碑公司,服務態度佳
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介

第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

我都是找這家知名代書事務所 http://www.collect.com.tw/
非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

優點:二十多年的老字號公司,有口碑
缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的

如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

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