| 專業鋁門窗、鍛造門設計及安裝 價格便宜、品質好、設計佳，值得您信賴 |  | 30多年專業技術團隊 幫您輕鬆搞定房子抓漏防水等惱人問題 |
| 專業鋁門窗、鍛造門設計及安裝 價格便宜、品質好、設計佳，值得您信賴 | | 30多年專業技術團隊 幫您輕鬆搞定房子抓漏防水等惱人問題 |
不動產投資環境之研究 |
| 房東：正天使 發表時間：2007-08-26 |
不動產投資環境之研究 指導教授：曾 仁 慈 學 員：蔡 宗 勳 2000年5月25日 大 綱 壹•導論........................................................................................................... 1 一、不動產的意義 二、不動產的特性 三、台灣的國土計畫 貳•不動產的投資理論............................................................................... 3 一、不動產投資的特點 二、風險分析 三、投資報酬理論 參•影響不動產投資的因素..................................................................... 6 一、政治因素 二、經濟因素 三、教育及社會因素 四、法律因素 五、財政金融因素 肆•目前不動產投資環境之分析(綜合研判)...................................... 8 一、從政治面來看 二、從經濟面來看 伍•不動產投資的因應策略與結論....................................................... 9 陸•參考資料.................................................................................................. 10 壹•導 論 一、不動產的意義 吾人今天探討不動產的投資環境前，必需先對不動產的意義和相關理論，作一概要說明。 所謂不動產，顧名思義係指不會移動的財產而言。民法第66條，稱不動產者：謂土地及其定著物（指房屋或出產物尚未脫離者）。在坊間俗稱的房地產，則指土地與房屋而言，涵義較不動產為狹。 二、不動產的特性 不動產具有地理位置之固定性、永續性、不增性（稀少性）與個別的獨特性等的自然特徵，而表現在人文特徵上則可分為用途之多樣性，合併分割之可能性，社會及經濟位置之可變性，和對人類生活之必需性、增值性、投資性等的效果。故綜合了以上不動產的特性，在不動產的開發利用上，若充分瞭解不動產的特性，加上專業法令的素養，於投資行為中，實為一項具有挑戰性的專業學問。 三、台灣的國土計畫 在台灣地區、目前政府所訂之土地利用規劃體系，大致如下圖所示 經濟發展、社會建設、 國防建設計畫 國 土 計 畫 （台灣地區綜合開發計畫） 區 域 計 畫 縣市綜合發展計畫 特定地區開發事業計畫 非都市土地 非都市土地使用分區 非都市土地使用編定 市鄉鎮都市計畫 都市土地 主 要 計 畫 細 部 計 畫 由上圖所示，可以明白，目前台灣地區之土地利用規劃情形。並以此架構配合區域計畫法、都市計畫法及土地法相關法規等之法律施行，而為土地利用開發的依循標準。在一般所接觸的不動產，通常以都市土地、非都市土地之空地和房屋為對象，進而再引申到土地開發利用的問題而已。故不動產之投資行為，其定義即指在此領域中以買賣操作與開發模式，來獲取報酬利潤的過程而言。 貳•不動產的投資理論 一、不動產投資之特點 一般而言，不動產投資之特點如下： (一)優點： 1.保值性：由於不動產為實質商品，故可以對抗通貨膨脹，故具有保值性。 2.增值性：由於不動產有漲跌變化，故當其上漲時，就造成資產增值。 3.收益性：在持有不動產期間，可以將不動產出租，而有租金收入；或自行經營，而有銷售收入。 (二)缺點： 1.漲跌風險：不動產投資金額大，漲跌幅度大，固然不動產上漲可以享有可觀的報酬；相對地，不動產下跌亦將負擔可觀的損失。 2.流動性風險：亦即變現風險，所謂流動性係指在不損失原有價值下，將不動產轉換成現金之速度。速度愈快，表示流動性高；反之，速度愈慢，表示流動性低。不動產交易除不易尋覓買者外，尚須辦理產權移轉登記手續，故費時甚久，因此不動產流動性偏低。流動性偏低常造成投資者資金週轉不靈，而瀕於倒閉，尤其在房地產不景氣時最為明顯。 3.財務風險：由於不動產投資金額大，且是良好之擔保品，因此較易取得銀行資金融通。投資者以財務槓桿（舉債方式）用較少的資金投資較大的計畫時，利息支出增加，現金收入減少。信用擴張（自有資金減少，借貸資金增加）的結果，風險亦隨之增加。另外，財務槓桿提高，財務彈性亦隨之降低，最易發生週轉不靈。 投資者必需認真思考如何在既定風險下，求取最高報酬率；或在既定報酬率下，儘量降低風險。 二、風險分析 任何一項投資必定考慮其報酬（獲利性）與風險（安全性）。一般而言，高報酬伴隨高風險；反之，高風險則要求高報酬率。 不動產投資所要求之報酬率，應該是無風險報酬率（實務上採銀行定期存款利率），加上風險貼水。所謂風險貼水，係指投資者對投資風險所要求較高之報酬率，以彌補投資者對高風險的忍受，這種額外增加的報酬率，稱風險貼水。如下圖，無風險報酬率α，風險貼水β。當投資風險為零時，報酬率為α；當投資風險為R0時，報酬率為(α＋β0)；當投資風險提高為R1時，報酬率增加為(α＋β1)。 投資不動產的報酬率＝銀行定期存款＋風險貼水 由於不動產投資金額大，投資風險大，因此須以較高之風險貼水，才能吸引投資者介入。這也是何以投資不動產之報酬率，較投資公債、股票、黃金等為高之理由。 風險與報酬之圖示 不動產投資之風險綜合如下： (一)外在風險：屬於投資者外部之風險，而非投資者所能控制。 1.政治風險：如外交變化、兩岸關係、政黨互動、選舉競爭等。 2.經濟風險：如景氣變化、國民所得、外銷成績、貨幣供給量、物價水準、利率與匯率變動等。 3.社會風險：如社會風氣、社會變遷、暴動、抗爭等。 4.政策風險：如實施容積率、空地限建、緊縮貸款等。 (二)內在風險：屬於投資者內部之風險，而為投資者所能控制。 1.決策風險：不動產投資前，須對投資標的作評估分析。由於資料的缺乏或專業的不足，造成決策之錯誤。 2.經營風險：在不動產投資過程中，由於經營不善，收益減少、成本提高或工期拉長，所造成之損失。 3.財務風險：不動產投資，運用槓桿原理操作，造成信用擴張之風險。 4.流動性風險：持有不動產，變現不易，資金週轉遲緩，造成週轉不靈之風險。 三、投資報酬理論 實務上，衡量不動產投資報酬之常用方法有下列幾種： (一)不考慮貨幣時間價值之方法： 同樣的貨幣，在不同時間，其價值假設相等。亦即今年的一塊錢與明年的一塊錢，對投資者之效用（或偏好）而言，均相同。 1.投資報酬率：稅前淨利占總成本之比率。 投資報酬率＝ 2.現金報酬率：稅前淨利占投入資金之比率。 現金報酬率＝ (二)考慮貨幣時間價值之方法： 同樣的貨幣，在不同時間，其價值應當不同。亦即投資者對今年一塊錢的效用（或偏好）大於明年的一塊錢。因此，對於未來的錢，都必須將其折成現在的錢，才可以計算比較。因此，就產生「折現率」之問題，折現率相當於投資者所希望的報酬率。 1.淨現值法： NPV：淨現值 Rt：未來第t年之純收益 S：投資財使用至n年後之殘餘價值 C：現在必須支付成本 r：投資者希望的報酬率 (1) 若NPV＞0，進行投資計劃。 (2) 若NPV＜0，否決投資計劃。 2.內部報酬率法： 上式可以求出內部報酬率i。就內部報酬率i與投資者希望的報酬率r加以比較： (1) 若i＞r，進行投資計劃。 (2) 若i＜r，否決投資計劃。 參•影響不動產投資的因素 在本學期的研討中，每位學員皆對影響不動產投資的因素充分表達了意見，教授更在互動的學習過程中，很細膩仔細的剖析各個因素的意涵與影響性，本人很野人獻曝的將學習筆記的內容整理作出個人心得，茲簡述如下： 一、政治因素： 政治是管理眾人之事，目的為使眾人能在一個有秩序、安全的環境下共同生活。故政治對於體制下的人、事、物，產生的影響性很大。目前台灣政局在世紀政黨輪替之際，政局是否穩定，未來兩岸關係，政黨互動，行政、立法品質與效率，人民權利保障等等的政治性問題下，都影響著不動產未來的投資環境。 二、經濟因素： 研究經濟是不動產投資操作要考慮的重點。如景氣變化情形經濟成長率高低、國民所得GNP的水準、貨幣給供M2指標、物價指數……等等，都影響著不動產景氣的榮衰。 三、教育及社會因素： 教育是學習生活經驗的累積，是使懂得生活條件的運用，讓生活更好的一種方法，一種基礎。教育的過程，在使人們追求明天會更好。而社會則是一群人的組織活動，是一種團體，是生活統合的表現，且具有彼此的互動性，為生活的共同體。 故在透過教育的觀念變化中，由生活經驗的累積，而轉化社會習性的變動。如由農業社會的有土斯有財，且對於土地有著生活上的高度依賴，使對不動產之交易度差，人民持有的意願高。而到工商業社會，甚至目前的科技生化服務業的新世紀，對土地的高利用率，不動產交易頻繁，但對不動產長期持有的觀念，卻反而下降，且可能演變到不一定要擁有不動產，可見教育觀念與社會習俗的進化程度，都對不動產投資的經營、影響很大。 四、法律因素： 法律是對共同生活的人、事、物之行為所做的一種規範，具有立即全面性的影響。故不動產投資行為，可說是一項法律的產物，舉凡不動產相關法令有民法、土地法規、建築法規……及國土規畫架構中的區域計畫法、都市計畫法等，都明白表示了做不動產投資的相關規則。而法律的修訂或變化也是政治政策的延續，也都影響著不動產投資的決策方向。 五、財政金融因素： 不動產投資，要有資金量的挹注供給，才會活絡，而買賣交易和開發的稅賦，更有操作成本上的考量。貨幣供給與稅收制度更是財政金融運作上重要的一環。稅賦的變動、金融市場的穩定與否，對不動產的景氣，有直接關連的影響。如若土增稅、房屋稅率與銀行利率的調降對不動產的景氣，一定會有極大的刺激效果。 綜合以上影響不動產投資的相關因素後，我們便充分了解到，從事不動產的投資，除了專業的技術性外，更應觀察分析政治與經濟方面的基本指標，進而研判社會、法律、金融等因素的影響層面，以作出合理正確的成功決策，帶動不動產投資的新典範。 肆•目前不動產投資環境之分析（綜合研判） 吾人對近幾年來，造成不動產景氣如此低迷的原因，分析探討的結果，簡述幾點如下： 一、從政治面來看 1.實施容積率政策的時機與執行效果失當的結果。此政策推行的遲延與執行步調不一，造成了土地價格在高檔的同時（經濟泡沫下的過度炒作），許多建商在可預期的心理下，紛紛搶照、搶建，以符土地開發的有效利用與投資報酬的原則。結果便在過度開發，違反市場供需原則之下，高餘屋量，終拖累了，稱為火車頭工業的建築業，淘汰倒閉大半。 2.眷村改建、台糖廣建國宅，更讓房市雪上加霜，又是政策失當的一例。 3.從推行新市鎮的開發、都市土地的市地重劃，與將面臨的農地有效釋放的問題，顯而易見的，土地的供給過剩，不動產市場也欲振乏力。 4.兩岸緊張關係，土地政策的不確性與遲緩性，都對不動產市場產生了不小的衝擊。 二、從經濟面來看 1.從81年經濟泡沫化開始幻滅後，加上全球金融風暴的襲擊，造成了企業與個人的經濟力降低，進而產生經濟成長率降低、國民所得停滯、物價上漲、高失業率、消費購買力降低等，造成了不動產市場的不景氣。 2.從經濟學的供需原則條件來看，由於國人每年僅有15萬戶的需求量，但目前統計全國約有80萬戶的成屋等待消化，在供給大於需求之下，價格因素在市場的引導中，往下探底使投資買盤縮手，是必然的結果。如此混亂之際，不動產房市難見春天，也是可預期的。 3.傳統產業紛紛出走大陸，資金大量外移，而成功率低，加上金融市場的信用擴張結果，公司與個人的信用發生危機，銀行不動產擔保品充斥在法拍市場中等待處理，又間接拖累了不動產市場的景氣。 另外，如國人投資理財觀念的國際化與多元化後，對不動產的投資性格逐漸式微和未來人口成長趨緩，更預測民國125年會呈現負成長來看，對不動產的需求也會逐漸萎縮。 伍•不動產投資的因應策略與結論 在經歷了不動產景氣低迷的這幾年當中，不動產市場也隨之的在做調整與轉化，對於投資操作，也應有跟隨潮流的新思維與變化。雖然在短期內（吾人預估5年），沒有上漲的主客觀條件，但祇要掌握市場潮流需求的脈動與滿足點，加入時代人文與景觀設計的投資開發概念，就全方位的戰鬥位置，於逆境中作順勢操作，則吾人對不動產投資環境仍充滿著信心，茲歸納了幾項操作指標，俾供參考： 1.確定不動產價格回到基本面的行情，並配合國家經濟成長率、GNP水準、維持產業發展的成本，等指標函數，統計計算出合理的投入成本與合理報酬率之時。 2.當經濟成長率有高成長時（有兩位數更佳）、兩岸關係穩定、政治清明或有刺激不動產景氣的政策施行之時。如降低不動產租稅、融資利率調降、都市更新條件優惠獎勵等等。 3.當金融市場能夠穩健經營，逾放比率降低，貨幣乘數效果能有效幫助不動產市場的活絡，與提升經濟發展能力之時。 4.拿破崙的戰爭哲學，「往有槍聲的戰場前進」。同樣的道理，不動產的投資一定要往已經確定開發的地區投資，千萬不要盲目執著，或離開了眾人的操作市場。例如朝政府公部門決定的重大投資或建設案的腳步投資佈局。（如高鐵沿線車站特定區計劃，新開發科技園區周邊和交通建設－機場、港口、道路開闢範圍等）。 5.要有高度的風險管理意識，負債比例不要太高，勿過度運用財務槓桿原理。 最後綜觀不動產投資環境，在房地產呈現自住購屋的市場與全面實施容積率後，土地價格的紊亂，在投資操作上更顯困難。然在不動產投資的術語有云：「除了地段的選擇外，還是地段、地段」。由此可知祇要掌握住市場的需求滿足點，瞭解不動產的特性，加上不動產投資經營的高內線交易性（因市場機制未健全，資訊未能全面公開化，故需有高度的人際關係背景的配合）之特點，用專業的角度研判分析、決策，那不動產投資經營，會是一項具有挑戰性、學問性的美好事業。 陸•參考資料 1.林英彥教授──不動產估價、土地利用概要 2.許文昌博士──不動產投資與管理 3.學習筆記整理 |
|
|
租屋網 租屋網,租屋,台北租屋網,台中租屋網,高雄租屋網,台南租屋網,大台北租屋網 中和市景平路菜市場店面出售 離南勢角捷運站400公尺 多公車站牌,商機無限 明日黃金屋 明日黃金屋提供最便利的週邊環境街景地圖 讓你輕輕鬆鬆在家挑房子 |
| 1 樓住戶：張曼木 發表時間：2013-02-22 |
想要刊登租屋售屋資訊真的推薦這個明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ 因為這算是國內最大的租屋售屋網了 另外有些明日黃金屋還有一個不錯的地方就是
廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/ |
| 2 樓住戶：尹穎兒 發表時間：2013-09-06 |
找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~ 但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~ 是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~ 不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~ J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/ |
| 3 樓住戶：曾怡孜 發表時間：2013-09-09 |
想要找到更多更便宜的房子,只要到輕鬆估價網填寫相關資料就會有很多專業知識和豐富經驗的房屋仲介，為你服務幫你找便宜的房屋 |
| 4 樓住戶：賴志瑋 發表時間：2013-10-17 |
買屋找仲介 , 主要是因為仲介花了時間在找物件 , 而你為了圖方便 , 也只好找仲介 , 但你不用多花時間去一間一間的尋找你夢想中的好屋. 其實中間的差異除了法律規定的6%服務費外(買方1%~2%;賣方2%~4%) , 仲介的價值就在於他們可以提供你各區的物件及花時間去跟屋主議價. 仲介畢竟也屬於房地產專業人員 , 在議價能力, 親和力, 及及察言觀色的能力都優於一般自行購屋者. 因此 , 議價的結果比你自行議價的價格更低 , 是有這樣的可能性. 自行找屋主購屋 , 要注意不良產權的問題 ; 要擁有對屋主議價的口才 ; 成屋銀行貸款成數問題 (要自己找銀行); 代書過戶問題(要自己跑程序及找代書處理) ; 屋主較容易知道你有興趣 , 而難以議價 不過就算房仲公司品牌再大、知名度再高，也不保證完全不會出現交易安全漏洞， 找個好口碑的仲介勝過大品牌，各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮，不 見得大品牌就一定好，也不見得小品牌就沒保障，現在代書都以公 開透明化，甚至各仲介皆用相同代書及履約保證普及化，房屋過戶 交易糾紛以不在 之前委託某知名品牌仲介在他遊說下簽了專約 簽專任就只有他能賣,又不會有人跟他搶,沒賣掉又不是他損失,損失的是我們的利息錢, 結果一織N是3個月都沒任何動靜 後來換簽給 廣利不動產 她們仲介人員積極幫我找買方,短短一個月就順利成交 所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動, 才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點 小技巧: 1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要 2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動 3.眼光精準 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務，比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求，就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋，給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費，也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書，不但經驗豐富，專業知識都蠻豐富，辦事讓人很放心，而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看，裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
| 姓名： | |||
| 佈告內容： | |||
| 其他選項: | |||
|
| |||