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租屋之履行 |
| 房東：時尚宅男 發表時間：2007-04-09 |
【租約之履行】 租金乃是使用收益房屋的對價，所以租金的支付則是房客最重要的義務。另外租金的約定亦是判斷租賃契約是否已經成立的重要項目。故在租賃契約中，租金佔有極重要的地位，不可輕忽。 ∣租金之收付及契據 ∣租賃物使用時之權利義務關係 ■租金之收付及契據： (一)關於租金之事項，下列各項應注意是否業已於租賃契約中載明： 1. 租金的數額：租金的數額由當事人約定（房東、房客），但為免日後雙方當 事人對租金數額產生疑義，應於租賃契約中明確記載。 2. 租金之支付方法：租金之支付方法，通常可分為：分期支付或一次支付。一 般租賃契約較常見的為分期支付，例如雙方約定應於每個月五日支付租金之 情形。一次支付之情形則較常見於學校附近，通常是以學期或一學年為單位 。 3. 租金支付之時期：租金的數額與租金支付方法約定好之後，別忘了約定租金 支付之時期，若無約定者則依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支 付之。租金為分期支付者則於每期屆滿時支付。 (二)租金遲付之效果： 承租人應依約定日期支付租金，不得遲延，且民法亦規定租金的遲付可構成出租人終止契約的理由，惟須注意： 1. 房客遲付租金雖可構成出租人終止契約之理由，惟房東須定合理期限催告(約 三至十日)，催告後房客仍不支付租金，房東方可終止契約，此催告方式並無 嚴格限制，但總須房客知此意思表示，方生催告效力。 2. 一般而言於房屋租賃中，遲付總額於扣抵押金後，仍達兩期之租額，才可依 定期催告的方法而終止契約，此為保護房客，使其安心居住。 3. 房東定期催告，房客仍不依限期支付時，房東可選擇終止契約或不終止契約 而再催告。如果是公證契約，更可請求法院直接強制執行。 (三)租金變動： 當事人所約定之租金數額，原則上不能變動，此乃遵循契約自由而來，租金既由雙方當事人所約定，自不容任意增減，但下列情形則有例外的變動： 1. 因情事變更而增減：租賃物為不動產，且為不定期限租約，因租賃物價值的 昇減，當事人得聲請法院增減租金，此法有明文，但租金增減的標準乃以租 賃物本身的價值（交易價值）為依據，又如租賃物增加設備亦可為請求增加 租金的理由。租賃契約若為定期租賃則不得依情事變更請求增減租金，蓋因 定期租賃可認於期限內有不變更租金之意思。 2. 因使用關係之減免：租賃物非因承租人之事由致租賃物一部或全部不能使用 ，如因天災事變，第三人侵權行為，或出租人怠於修繕租賃物，承租人得依 租賃物滅失之部份（即不能使用之部份）請求減免租金，或終止租賃契約而 請求損害賠償。 (四)租金之收取及契據： 關於租金的約定，自得包括租金的收取方式。當事人可於租賃契約中約定，租金應由房客於約定支付租金日期，交付予房東，或由房東至房客處收取，均無不可。一般由房東至房客處收取租金的情形較多。房客於租金交付後，應向房東要求簽發收據，以資證明房東確已收取租金無誤。至於非房東出面收取租金，房客自得拒絕給付租金，除租金收取人可證明係經房東委託收取租金外，為恐滋生紛擾，房客應將租金交付予租約當事人（房東），也就是在租約上簽名的人。最少，也得取得由其署名的收據。 (五)押租金之簡介： 押租金是租賃契約成立時，房客用以擔保支付租金為目的，押租金亦簡稱押租或押金，關於押租金民法雖未明文規定，但社會上頗為通行，押租金既為房客擔保租金之支付，若於租賃關係終了時，房客並未欠租，房東自應將押租金返還房客。押租金的擔保範圍包括租金，欠租之遲延利息，及損害賠償債務，至於押租金數額亦得由當事人任意訂立。但如果超過二個月租金，房客可以依土地法的規定主張超過的部份，得用以抵付租金。 ■租賃物使用時之權利義務關係 (一)對於房東之效力（權利義務） 1. 租賃物交付時，應合於使用收益狀態並應保持其狀態：出租人應以合於所約 定使用收益之租賃物(房子)交付房客，例如約定之租賃物為營業用之房屋， 如果交付住宅用房屋，房客無法辦理營業登記，就不是合於約定使用方式之 方屋。或是當房屋發生漏水及需修繕部份，即使修繕完成後，亦無法正常使 用房屋時，房客得終止租賃契約。 2. 負責租賃物修繕義務：修繕租賃物，原則上應由房東負擔，但另有特約或一 般習慣，不須房東修繕者，應從其特約及習慣。此項修繕，房客應定相當時 間請房東修繕，如在期間內房東不加修繕時，房客得以此為理由，終止租約 ；或自費修繕，再請求房東償還費用，或在租金中扣除之。又所謂「租賃物 修繕」並不僅指所租的房屋本身，尚包括如樓梯損壞，電梯或水、電…設施 等。 3. 租賃物瑕疵擔保責任：租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定， 亦準用之，亦可分為： a. 權利瑕疵擔保：出租人應擔保第三人就租賃物對於承租人不得主張任何 權利；如有第三人對承租人主張權利時，致承租人對於承租物無法使用 時，承租人得請求減少租金，或解除契約。此種情形於二房東之情形最 常見，但房客於訂立契約時，明知有權利瑕疵（即二房東轉租）的情形 ，而又無特別約定者，二房東便可免負此項擔保責任。 b. 物之瑕疵擔保：依民法之規定，無論租賃契約如何約定，只要租賃物有 危害房客的健康、生命安全時，房客得終止契約。例如：房客發覺所承 租房屋是海砂屋、或輻射屋之情形。 4. 負擔一切稅捐之義務：就租賃物應繳納之一切稅捐，原則上由房東負擔。但 契約另有約定，當然應依契約行之。 5. 償還房客支出的有益費用：房客就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價 值者，如房東知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費 用，但以其現存之增值額為限。房客就租賃物所增設之工作物，得收回之， 但應回復租賃物之原狀。上述房客支出有益費用，如當時房東曾表示反對者 ，則房客不得請求其償還。但對於契約終止時所現有的利益，仍得另依不當 得利規定請求償還。 6. 房東於租金債權，有留置權：房東於房客未交付租金時，得於租金額度內， 對房屋內房客之動產物品（除禁止扣押物）留置，例如冰箱、電視機等，以 為租金債務的擔保。 7. 損害賠償請求權：房東就租賃物所受損害，或因租賃契約受有損害，對於房 客之賠償請求權，或房客之償還費用請求權及工作物取回權，均因二年間不 行使而消滅。 (二)房客的權利義務： 1. 支付租金的義務：前面已說明，於此不再贅述。 2. 租賃物保管： a. 租賃物保管的義務：房客應以善良管理人之注意，保管租賃物。房客違 背保管義務，致租賃物毀損滅失者，應負損害賠償責任。但是在房屋因 火災焚毀之情形，民法特別規定，除非火災是因房客的故意、或重大過 失所引起，否則房客可以不負任何損害賠償責任。又房客應依約定方法 ，為租賃物之使用收益，無約定方法者，應依租賃物之性質而定之方法 為之。房客違反此規定，為租賃物之使用，經房東阻止而仍繼續為之， 房東得終止契約。 b. 危害通知的義務：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由房東 負擔者，或因防止危害，有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者 ，房客應即通知房東，但為房東所已知者，不在此限。房客怠於為前項 通知，致房東不能及時救濟者，應賠償房東因此所之損害。 c. 容忍的義務：房東為保存租賃物之必要行為，房客不得拒絕。 3. 不得轉租的義務：房客非經房東承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物 為房屋者，除有反對之約定外，房客得將其一部分轉租於他人。房客違反規 定，將房屋轉租於他人者，房東得終止契約。房客將房屋轉租於他人者，其 與房東間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人（即二房客）應負責之事由所 生之損害，二房東仍然要負賠償責任。至於次承租人（二房客）與承租人（ 二房東）間之租賃關係仍合法生效，但可能發生權利瑕疵擔保之問題。如大 房東終止租約，二房客不得以次承租契約（亦即與二房東間之租約）向大房 東主張仍得使用房屋。此時二房客僅得向二房東請求損害賠償。但如果大房 東要求，仍然必須搬離。 4. 返還租賃物的義務：房客於租賃關係終止後，應依承租時之原狀返還租賃物 。所謂原狀，當然指原來或經常情形下，因經過使用，而應該有的狀態。否 則，如地毯、電燈、衛浴設備…等較有耗損的部份，房客豈不是需要全部翻 新才能脫身﹖但是如果房客為了安裝冷氣或其他設備，而對所承租的房屋進 行鑿洞、釘孔、或挖掘之情形，當然房客應該要回復原來的樣子，否則便需 負賠償責任。 |
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